• Radca Prawny Ursynów
  • Prawnik Ursynów
  • Krzysztof Kurzeja - kancelaria prawna

Spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca we wspólnocie mieszkaniowej

Aktualnie spotkać się można z kilkoma różnymi podmiotami, zrzeszającymi w swym gronie lokatorów, właścicieli lokali. Wśród nich najbardziej popularnymi, najbardziej licznymi i odgrywającymi istotną rolę w codziennych stosunkach międzyludzkich są spółdzielnie mieszkaniowe oraz wspólnoty mieszkaniowe.

Uregulowania, dotyczące odrębnego, niezależnego funkcjonowania tych dwóch podmiotów są dość klarowne. Zarówno Ustawa z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze (dalej SpółPr), Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej UstSpółM) – w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, jak i ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej UstWłLok) – w stosunku do wspólnot mieszkaniowych, zawierają szereg regulacji, związanych z szeroko rozumianym zarządzaniem tymi podmiotami. Niekiedy zdarza się jednak, iż sfery praw i obowiązków spółdzielni i wspólnoty mieszkaniowej stykają się, wzajemnie na siebie nachodzą. Warto więc poświęcić chwilę czasu analizie tego typu sytuacji.

Źródłem pewnego rodzaju dualizmu podmiotowego, polegającego na jednoczesnej egzystencji w ramach jednej nieruchomości zarówno spółdzielni jak i wspólnoty, może być sytuacja, w której w ramach istniejącej spółdzielni (należącej do niej nieruchomości) dochodzi do wyodrębnienia samodzielnego lokalu, ustanowienia prawa jego odrębnej własności. Klasycznym przypadkiem jest tutaj np. wykup lokalu od spółdzielni i jego „uwłaszczenie” (przekształcenie spółdzielczego prawa w prawo odrębnej własności). Zgodnie z treścią art. 6 UstWłLok ogół właścicieli lokali, w ramach określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, iż z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia z majątku spółdzielni (nieruchomości) pierwszego lokalu i ustanowienia jego odrębnej własności, mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową. Do takiej specyficznej wspólnoty mieszkaniowej nie znajdą jednak zastosowania przepisy UstWłLok, ustawodawca postanowił bowiem, iż co do zasady w sytuacji takiej w dalszym ciągu obowiązywać będą przepisy, dotyczące spółdzielni mieszkaniowych (art. 27 UstSpółM). Od zasady tej istnieją dwa wyjątki.

Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, w której wszystkie lokale w nieruchomości zostały wyodrębnione i ustanowiono ich odrębną własność – od momentu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu automatycznie następuje przejście na przepisy ustawy o własności lokali. Z przyczyn oczywistych takie rozwiązanie nie zawsze będzie odpowiadać nowopowstałej wspólnocie – proces wyodrębniania własności wszystkich lokali może być długotrwały lub nawet nie zakończyć się nigdy. Drugi wyjątek, opisany w art. 241 UstWłLok to możliwość podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały, na mocy której w zakresie ich praw i obowiązków jak również w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali. W praktyce dopiero podjęcie takiej uchwały doprowadzić może do rzeczywistego i faktycznego ukształtowania się wspólnoty jak również do zniesienia zarządu, sprawowanego przez spółdzielnię. Niestety, również i w tym wypadku istnieje pewna niedogodność, bariera – większość głosów przy podjęciu tej uchwały liczona jest według udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że spółdzielnia, dysponując większą częścią udziałów w nieruchomości, jest w stanie skutecznie zapobiec podjęciu takiej uchwały przez pozostałych współwłaścicieli. Zestawiając omówioną kwestię z treścią art. 27 ust.2 UstSpółM, który stanowi, iż zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni, jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UstWłLok, można dojść do wniosku, iż pozostającym w mniejszości (w stosunku do udziałów spółdzielni), właścicielom lokali narzuca się przymusowy zarząd spółdzielczy nad nieruchomością wspólną.

Opisana powyżej sytuacja wzbudzała poważne kontrowersje. W orzecznictwie sądowym odnotowane są przypadki wystąpień na drogę sądową w związku z takim „narzuceniem” spółdzielczego zarządu. Stanowisko w tej kwestii zajął Sąd Najwyższy, który w orzeczeniu z dnia 21 grudnia 2006 r., w sprawie o sygnaturze III CSK 218/06 stwierdził, iż wspólnota, ustanowiona z zasobów spółdzielni mieszkaniowej, nie mogła pozbawić tej spółdzielni zarządu nieruchomością wspólną. Powołując to orzeczenie warto jednak mieć na uwadze, iż zostało ono wydane na podstawie brzmienia już nieobowiązującego art. 25 ust. 1 UstSpółm, który ówcześnie przewidywał możliwość podjęcia przez właścicieli lokali uchwały, na mocy której zastosowanie znajdzie ustawa o własności lokali, ale jedynie w zakresie ich praw i obowiązków. Przepis ten nie odnosił się natomiast do kwestii zarządu, wobec czego Sąd Najwyższy uznał, iż nie było podstaw do zmiany zarządu dla wspólnoty.

Problem ten stał się również przedmiotem analizy przez Trybunał Konstytucyjny – po rozpoznaniu skargi konstytucyjnej jednej ze wspólnot Trybunał uznał (SK 19/09), iż art. 27 ust.2 zdanie drugie UstSpółM w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych ustaw, jest zgodny z art. 64 ust. 2 i art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust.3 Konstytucji.

Aktualnie obowiązujący art. 241 odnosi się również do kwestii zarządu, dlatego możliwa jest, przy zachowaniu stosownej większości głosów właścicieli lokali, zmiana spółdzielczego zarządu we wspólnocie.

Powstaje zatem praktyczne pytanie o celowość podejmowania prób zmiany zarządu we wspólnocie, opłacalności takiego rozwiązania, jego zasadności. Nie sposób jest omówić wszystkich argumentów, które przemawiałyby czy to za utrzymaniem zarządu spółdzielni, czy też za jego zmianą. W każdym bowiem przypadku będziemy mieli do czynienia z inną sytuacją, innymi warunkami funkcjonowania spółdzielni i wspólnoty. Każdy przypadek powinien zostać odrębnie przeanalizowany i dla każdego powinno się formułować odrębne wnioski i zastrzeżenia. Próbując jednak wskazać, w sposób generalny, na pewne aspekty obydwu form zarządzania, warto wspomnieć o następujących kwestiach.

W przypadku zarządu, sprawowanego przez dużą spółdzielnię mieszkaniową, można mówić o pewnego rodzaju „centralizacji” zarządzania. Szczególnie w większych miastach, gdzie duże spółdzielnie zarządzają wieloma nieruchomościami, możliwość dostrzeżenia i skutecznego oraz szybkiego reagowania na problemy, pojawiające się w poszczególnych nieruchomościach, jest dosyć ograniczona. Duże spółdzielnie nie są tak „blisko” problemu, jak ma to miejsce w przypadku mniejszych spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych. W przypadku wspólnot mieszkaniowych często w poczet zarządu powołuje się członków tejże wspólnoty, co w sposób oczywisty może mieć wpływ na znajomość problemów, występujących we wspólnocie, dotyczących nieruchomości wspólnej. Ponadto priorytetem dla spółdzielni jest również zazwyczaj ochrona swoich interesów oraz interesów jej członków. Może to mieć znaczenie w sytuacji, w której właściciele nie pozostają jednocześnie członkami spółdzielni.

Wspólnota, posiadając swój własny zarząd, z reguły jest w stanie bardziej trafnie podejmować decyzje odnośnie przeznaczenia środków finansowych na inwestycje, remonty itp. Wydaje się również, iż gospodarka finansowa w przypadku wspólnoty jest bardziej transparentna.

Pewnych problemów mogą również przysparzać, w szczególności na początkowym etapie istnienia wspólnoty, kwestie wzajemnych rozliczeń. Problemy na tym tle mogą powstawać m.in. w związku z prowadzeniem długoterminowych inwestycji i brakiem odrębnych ewidencji dla każdej z nieruchomości.

Jeśli zaś chodzi o pozytywne aspekty zarządu spółdzielczego, to warto rozważyć czy spółdzielnia (szczególnie w przypadku dużych spółdzielni) nie jest w stanie, wykorzystując chociażby atut swej wielkości czy długiego czasu istnienia, zagwarantować właścicielom niższych kosztów utrzymania nieruchomości. W niektórych bowiem wypadkach stawki, zaproponowane spółdzielni, za świadczenie poszczególnych usług, mogą być preferencyjne w stosunku do stawek, jakie otrzymać może nowopowstała wspólnota.

Warto również mieć na uwadze, iż proces skutecznego wyjścia z zarządu spółdzielczego wymaga sporej mobilizacji ze strony właścicieli lokali, dlatego jego całkowite przeprowadzenie wymagać będzie wielu konsultacji oraz zaangażowania z ich strony.